Khách mua lúng túng về tiền cấp quyền sở hữu nhà đất: Các nghĩa vụ tài chính bắt buộc là gì?

Nhiều người mua nhà vẫn lúng túng, thiếu thông tin rõ ràng về chi phí làm sổ đỏ.

Chị Nguyễn Thị Huyền Trang (Hà Đông, Hà Nội) chia sẻ, khi mua căn hộ chung cư qua môi giới, chị ban đầu chỉ được báo chi phí sang tên khoảng 40–50 triệu đồng. Nhưng đến lúc hoàn tất thủ tục, tổng số tiền thực chi tăng lên gần 80 triệu đồng vì phát sinh thêm lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo đạc, thuế thu nhập cá nhân và phí dịch vụ làm hồ sơ.

Không ít người mua còn nhầm lẫn giữa nghĩa vụ tài chính của bên bán và bên mua. Nhiều giao dịch chỉ thỏa thuận miệng, không ghi rõ trong hợp đồng, dẫn đến tranh cãi khi thực hiện thủ tục pháp lý.

Ghi nhận thực tế cho thấy thị trường vẫn tồn tại nhiều cách báo phí thiếu minh bạch. Một số môi giới chỉ đưa ra “gói chi phí trọn gói” mà không tách chi tiết từng khoản bắt buộc phải nộp.

Nhiều người mua nhà đất vẫn rơi vào tình trạng “mù mờ” trước các khoản tiền cần đóng. Ảnh minh họa.

Người mua cần lưu ý những khoản phí nào khi làm sổ đỏ?

Luật sư Trần Tiến Quân (Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa) cho biết, theo quy định hiện hành, khi chuyển nhượng nhà đất, các bên có thể phải nộp nhiều loại thuế và lệ phí cơ bản như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), cùng một số chi phí phát sinh khác nếu có.

Trong các khoản này, thuế thu nhập cá nhân thường do bên bán nộp, còn lệ phí trước bạ thường do bên mua thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên vẫn có thể thỏa thuận lại người chịu trách nhiệm đóng các khoản thuế, lệ phí nêu trên.

Dù vậy, nhiều người mua chỉ tập trung vào giá bất động sản mà bỏ qua tổng chi phí hoàn tất giao dịch. Điều này khiến họ rơi vào thế bị động khi cơ quan chức năng thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.

Theo luật sư Trần Tiến Quân, một nguyên nhân khiến người dân dễ nhầm lẫn về chi phí làm sổ đỏ là thiếu kiến thức pháp lý và phụ thuộc quá nhiều vào môi giới hoặc bên trung gian.

Luật sư Quân khuyến nghị, trước khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu bên bán hoặc môi giới liệt kê rõ từng khoản thuế, lệ phí dự kiến liên quan đến giao dịch nhà đất để các bên thống nhất và phân định nghĩa vụ tài chính cụ thể. Nội dung này cần được lập thành văn bản hoặc ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhằm hạn chế tranh chấp.

Luật sư Trần Tiến Quân (Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa). Ảnh: NVCC.

“Người dân không nên chỉ nghe báo giá chung chung kiểu ‘bao sang tên’, bởi thực tế có thể phát sinh thêm nhiều khoản tùy từng hồ sơ, từng địa phương và hiện trạng pháp lý của bất động sản”, luật sư Quân nhấn mạnh.

Ông cũng lưu ý, để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà cần chủ động tìm hiểu quy định về nghĩa vụ tài chính trước khi giao dịch. Nếu sử dụng dịch vụ môi giới hoặc làm hồ sơ trọn gói, cần yêu cầu bảng kê chi tiết từng loại thuế, lệ phí phải nộp.

Ngoài ra, người dân nên trực tiếp kiểm tra thông báo thuế, lệ phí do cơ quan chức năng ban hành, thay vì chỉ chuyển tiền qua trung gian khi chưa rõ căn cứ pháp lý.

Các loại thuế, phí cụ thể khi mua bán nhà đất.

Luật sư Trần Tiến Quân cho biết, theo quy định pháp luật hiện hành, khi mua bán nhà đất, bên mua và bên bán thường phải thực hiện các nghĩa vụ thuế, lệ phí sau:

1. Thuế thu nhập cá nhân (thường do bên bán chịu).

Mức thu phổ biến: Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng.

Ví dụ: Bán căn nhà giá 3 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân là 60 triệu đồng.

Tuy nhiên, trên thực tế, phần lớn giao dịch thỏa thuận để bên mua nộp khoản thuế này, vì vậy cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.

2. Lệ phí trước bạ (thường do bên mua chịu).

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá tính lệ phí.

Giá tính lệ phí thường căn cứ theo bảng giá đất do cơ quan nhà nước tại địa phương ban hành hoặc theo giá ghi trên hợp đồng (áp dụng theo mức cao hơn theo quy định địa phương).

Ví dụ: Nhà đất trị giá 3 tỷ đồng thì lệ phí trước bạ khoảng 15 triệu đồng.

3. Phí công chứng.

Phí công chứng được tính theo giá trị hợp đồng chuyển nhượng, thường dao động từ vài trăm nghìn đến hàng chục triệu đồng.

Ví dụ: Nhà đất giá 1–3 tỷ đồng, phí công chứng khoảng 1–2 triệu đồng.

Ví dụ: Nhà đất giá 5–10 tỷ đồng, phí công chứng có thể từ 3–5 triệu đồng hoặc cao hơn.

4. Phí thẩm định hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Khoản phí này do từng địa phương quy định, thường từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.

5. Phí đo đạc, tách thửa, cấp sổ (nếu có).

Các khoản này phát sinh khi thửa đất chưa có bản vẽ trích đo hiện trạng, cần tách sổ riêng hoặc cấp đổi giấy chứng nhận. Mức phí phụ thuộc diện tích và quy định từng địa phương.

6. Phí môi giới hoặc dịch vụ làm hồ sơ.

Nếu giao dịch qua môi giới hoặc thuê dịch vụ pháp lý, chi phí có thể từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng, tùy giá trị tài sản và mức độ phức tạp của hồ sơ.